Outline of Ancillary Expenses and additional information for the purchase or sale of real property
Outline of Ancillary Expenses and additional information for the Lease
Nebenkostenübersicht und weitere Informationen
Gemäß § 30 b Konsumentenschutzgesetz
Kauf-, Miet- und Hypothekardarlehensverträge
I. Kaufverträge
1. Grunderwerbsteuer vom Wert der Gegenleistung.................................3,5 % (Ermäßigung oder Befreiung in Sonderfällen möglich)
2. Grundbuchseintragungsgebühr (Eigentumsrecht).................................1,1 %
3. Kosten der Vertragserrichtung und grundbücherlichen Durchführung nach Tarif des jeweiligen Urkundenrichters sowie Barauslagen für Beglaubigungen und Stempelgebühren
4. Verfahrenskosten und Verwaltungsabgaben für Grundverkehrsverfahren (länderweise unterschiedlich)
5. Förderungsdarlehen bei Wohnungseigentumsobjekten und Eigenheimen - Übernahme durch den Erwerber:
Neben der laufenden Tilgungsrate ausserordentliche Tilgung bis zu 50 % des aushaftenden Kapitals bzw. Verkürzung der Laufzeit möglich. Der Erwerber hat keinen
Rechtsanspruch auf Übernahme des Förderungsdarlehens.
6. Allfällige Anliegerleistungen laut Vorschreibung der Gemeinde (Aufschliessungskosten und Kosten der Baureifmachung des Grundstückes) sowie Anschlussgebühren und -
kosten (Wasser, Kanal, Strom, Gas, Telefon etc.)
7. Vermittlungsprovision (Höchstprovision)
II. Hypothekardarlehen
1. Vergebührung des Darlehensvertrages (§ 33 TP 8 GebG)...........................................................................................................0,8 %
Bei Kontokorrentkrediten mit einer Laufzeit über 5 Jahre ............................................................................................................1,5 %
2. Grundbuchseintragungsgebühr....................................................................................................................................................1,2 %
3. Allgemeine Rangordnung für die Verpfändung............................................................................................................................0,6 %
4. Kosten der Errichtung der Schuldurkunde nach dem Tarif des jeweiligen Urkundenerrichters
5. Barauslagen für Beglaubigungen und Stempelgebühren laut Tarif
6. Kosten der allfälligen Schätzung laut Sachverständigentarif
7. Vermittlungsprovision: darf den Betrag von 2 % der Darlehenssumme nicht übersteigen, sofern die Vermittlung im Zusammenhang mit einer Vermittlung gemäß § 15 Abs 1
IMVO steht. Besteht kein solcher Zusammenhang, so darf die Provision oder sonstige Vergütung 5 % der Darlehenssumme nicht übersteigen.
III. Steuerliche Auswirkungen
1. Veräußerungs- und Spekulationsgewinn
Steuerpflichtig beim Verkäufer nach dem Einkommensteuerrecht
a) Bei Veräußerung einer im Betriebsvermögen stehenden Liegenschaft können abhängig vom Buchwert und Veräußerungserlös steuerpflichtige Veräußerungsgewinne
entstehen.
b) Bei Veräußerung einer im Privatvermögen stehenden Liegenschaft (bebaut oder unbebaut) innerhalb von 10 Jahren ab der entgeltlichen Anschaffung (Spekulationsfrist)
unterliegen die Einkünfte aus Spekulationsgeschäften (Spekulationsgewinn) beim Veräusserer der Einkommensbesteuerung. Zur Ermittlung des Spekulationsgewinnes ist der um
die Veräußerungskosten verminderte Veräußerungserlös den seinerzeitigen Anschaffungskosten (zuzüglich Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen) und abzüglich
steuerfreier Subventionen i. S. des § 28 Abs 6 EstG 1988 gegenüberzustellen. Die Spekulationsfrist verlängert sich von 10 auf 15 Jahre, wenn innerhalb von 10 Jahren ab der
bei Kauf, Verkauf oder Tausch von
Liegenschaften oder Liegenschaftsanteilen
Liegenschaftsanteilen, an denen Wohnungseigentum besteht oder
vereinbarungsgemäß begründet wird
Unternehmen aller Art
Abgeltungen für Superädifikate auf einem Grundstück
bei einem Wert
- bis .€ 36.336,42 ..................................................................................je 4 %'
- von € 36.336,42 bis € 48.448,51..................................................€ 1.453,46
- ab € 48.448,58 ...................................................................................je 3 %
(jeweils zzgl. 20 % USt)
Vermittlung durch Immobilienmakler, der nicht
gleichzeitig Verwalter des Gebäudes ist, in dem sich
der Mietgegenstand befindet
Höchstprovision zuzüglich 20 % USt
bei Vermittlung von Haupt- oder Untermiete an Wohnungen, Einfamilienhäusern und Geschäftsräumen aller Art
Vermittlung durch Immobilienmakler, der gleichzeitig
Hausverwalter des Gebäudes ist, in dem sich der
Mietgegenstand befindet.
Höchstprovision zuzüglich 20 % USt
bei Haupt- oder Untermietverträgen über Wohnungen (auch Eigentumswohnungen, wenn der Auftraggeber
Mehrheitseigentümer der Liegenschaft ist)
Anschaffung Herstellungsaufwendungen (Verbesserungen wie z. B. Lifteinbau) in Teilbeträgen gemäß § 28 Abs 3 EstG 1988 abgesetzt wurden. Erfolgte die Absetzung in
Teilbeträgen noch nach den bis 31.12.1988 geltenden Bestimmungen des § 28 Abs 2 EstG 1972, so gilt die 10-jährige Spekulationsfrist.
Hat der Veräusserer die Liegenschaft unentgeltlich (z. B. durch Schenkung, Erbschaft) erworben, so errechnet sich die Spekulationsfrist ab dem Zeitpunkt der Anschaffung durch
den Rechtsvorgänger. Die vom Veräusserer zu entrichtende Spekulationssteuer wir auf Antrag um die beim Erwerb entrichtete Erbschafts- oder Schenkungssteuer ermäßigt.
2. Ausnahmeregelungen beim Spekulationsgewinn
a) Einkünfte aus der Veräußerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen (samt Grund und Boden), die dem Veräusserer seit der Anschaffung mindestens seit zwei
Jahren als Hauptwohnsitz gedient haben, sind von der Besteuerung ausgenommen.
b) Bei selbst hergestellten Gebäuden unterliegt der auf den Wert des Gebäudes entfallende Anteil des Spekulationsgewinnes nicht der Besteuerung.
c) Bei Veräußerung von unbebautem Grund und Boden vermindert sich der Veräußerungsgewinn nach Ablauf von fünf Jahren seit der Anschaffung um jährl. 10 %
3. Besondere Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Wurden innerhalb von 15 Jahren vor der Veräußerung eines Gebäudes Herstellungsaufwendungen (Verbesserungen) gemäß § 28 Abs 2 EstG 1972 auf 10 Jahre verteilt
abgeschrieben oder gegen steuerfreie Rücklagen verrechnet, so hat der Veräusserer die Differenz zwischen dieser erhöhten Abschreibung und der rechnerischen "Normal-Afa" für
Herstellungsaufwand als "besondere Einkünfte aus Vermietung" nachzuversteuern. Wenn seit dem 1. Jahr, für das die Herstellungsaufwendungen in Zehntel- und
Fünfzehntelbeträgen abgesetzt wurden, mindestens sechs weitere Jahre verstrichen sind, sind über Antrag diese "besonderen Einkünfte" beginnend mit dem Veranlagungsjahr,
dem der Vorgang zuzurechnen ist, gleichmäßig verteilt auf drei Jahre anzusetzen.
4. Verlust der Zehntel- bzw. Fünfzehntelabsetzung
Wenn der Verkäufer für Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen einen Antrag auf Absetzung in Teilbeträgen gemäß § 28 Abs 2, 3 und 4 EstG 1988 oder
gemä0 § 28 Abs 2 EstG 1972 (Zehntel- bzw. Fünfzehntelabsetzung) gestellt hat, geht das Recht der Absetzung der im Zeitpunkt des Verkaufes noch nicht geltend gemachten
Zehntel- bzw. Fünfzehntelbeträge für den Verkäufer und den Käufer verloren (Sonderreglung bei Erwerb von Todes wegen)
5. Anteilige Vorsteuerberichtigung gemäß § 12 Abs 10 UStG
Die bei aktivierungspflichtigen Aufwendungen oder Großreparaturen von Gebäuden geltend gemachten Vorsteuerbeträge sind anteilig zu berichtigen (zurückzuzahlen), wenn die
betreffende Liegenschaft in den auf die jeweilige Arbeit folgenden neun Kalenderjahren veräußert wird. Der Verkäufer ist berechtigt, dem Käufer die an das Finanzamt
zurückzuzahlende Vorsteuer in Rechnung zu stellen (§ 12 Abs 14 UstG). Ist der Käufer Unternehmer i. S. des UstG (z. B. auch der Erwerb eines Zinshauses), so kann er diesen
Vorsteuerbetrag im Wege des Vorsteuerabzuges geltend machen.
6. "Steuerfreie Rücklagen"
gemäß § 11 oder § 28 Abs. 5 EStG 1988 bzw. "§ 28 Abs. 3 EStG 1972 sind im Fall der Veräußerung vom Verkäufer sofort steuerpflichtig aufzulösen (Auflösung sonst bis
31.12.1998 gemäß Strukturanpassungsgesetz).
V. Hinweis auf die Bestimmungen der §§ 6 Abs. 4, 7, Abs., 1, 10 und 15 Maklergesetz
§ 6 (4) Dem Makler steht keine Provision zu, wenn er selbst Vertragspartner des Geschäftes wird. Dies gilt auch, wenn das mit dem Dritten geschlossene Geschäft wirtschaftlich
einem Anschluss durch den Makler selbst gleichkommt. Bei einem sonstigen familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis zwischen dem Makler und dem vermittelten Dritten, das
die Wahrung der Interessen des Auftraggebers beeinträchtigen könnte, hat der Makler nur dann einen Anspruch auf Provision, wenn er den Auftraggeber unverzüglich auf dieses
Naheverhältnis hinweist.
§ 7 (1) Der Anspruch auf Provision entsteht mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts. Der Makler hat keinen Anspruch auf einen Vorschuss.
§ 10 Der Provisionsanspruch und der Anspruch auf den Ersatz zusätzlicher Aufwendungen werden mit ihrer Entstehung fällig.
Besondere Provisionsvereinbarungen
§ 15 (1) Eine Vereinbarung, wonach der Auftraggeber, etwa als Entschädigung oder Ersatz für Aufwendungen und Mühewaltung auch ohne einen dem Makler zurechenbaren
Vermittlungserfolg einen Betrag zu leisten hat, ist nur bis zur Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen Provision und nur für den Fall zulässig, daß
1. das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft wider Treu und Glauben nur deshalb nicht zustande kommt, weil der Auftraggeber entgegen dem bisherigen Verhandlungsverlauf
einen für das Zustandekommen des Geschäftes erforderlichen Rechtsakt ohne beachtenswerten Grund unterläßt.
2. mit dem vom Makler vermittelten Dritten ein anderes als ein zweckgleichwertiges Geschäft zustandekommt, sofern die Vermittlung des Geschäfts in den Tätigkeitsbereiches
des Maklers fällt.
3. das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft nicht mit dem Auftraggeber, sondern mit einer anderen Person zustandekommt, weil der Auftraggeber dieser die ihm vom Makler
bekanntgegebene Möglichkeit zum Abschluss mitgeteilt hat oder das Geschäft nicht mit dem vermittelten Dritten, sondern mit einer anderen Person zustandekommt, weil der
vermittelte Dritte dieser die Geschäftsgelegenheit bekanntgegeben hat, oder
4. das Geschäft nicht mit dem vermittelten Dritten zustandekommt, weil ein gesetzliches oder ein vertragliches Vorkaufs-, Wiederkaufs- oder Eintrittsrecht ausgeübt wird.
(2) Eine solche Leistung kann bei einem Alleinvermittlungsauftrag weiters für den Fall vereinbart werden, daß
1. der Alleinvermittlungsauftrag vom Auftraggeber vertragswidrig ohne wichtigen Grund vorzeitig aufgelöst wird:
2. das Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrages vertragswidrig durch die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragtem Makler
zustandegekommen ist, oder
3. das Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrages auf andere Art als durch die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten Makler
zustandegekommen ist.
(3) Leistungen nach Abs. 1 und Abs. 2 gelten als Vergütungsbetrag im Sinn des § 1336 ABGB.
VI. Hinweis auf § 30 b Konsumentenschutzgesetz sowie auf die Zulässigkeit der Doppelmaklertätigkeit
§ 30 b Der Immobilienmakler hat vor Abschluss des Maklervertrages dem Auftraggeber, der Verbraucher ist, mit der Sorgfalt eines ordentlichen Immobilienmaklers eine schriftliche
Übersicht zu geben, aus der hervorgeht, dass er als Makler einschreitet, und die sämtliche dem Verbraucher durch den Abschluss des zu vermittelnden Geschäfts voraussichtlich
erwachsenden Kosten, einschließlich der Vermittlungsprovision ausweist. Die Höhe der Vermittlungsprovision ist gesondert anzuführen; auf ein allfälliges wirtschaftliches oder
familiäres Naheverhältnis im Sinn des § 6 Abs. 4 dritter Satz MaklerG ist hinzuweisen. Wenn der Immobilienmakler kraft Geschäftsgebrauchs als Doppelmakler tätig sein kann, hat
diese Übersicht auch einen Hinweis darauf zu enthalten. Bei erheblicher Änderung der Verhältnisse hat der Immobilienmakler die Übersicht entsprechend richtigzustellen. Erfüllt der
Makler diese Pflichten nicht spätestens vor Vertragserklärung des Auftraggebers zum vermittelten Geschäft, so gilt § 3 Abs. 4 MaklerG.
Aufgrund des bestehenden Geschäftsgebrauchs können Immobilienmakler auch ohne ausdrückliche Einwilligung des Auftraggebers als Doppelmakler tätig sein.
VII. Rücktrittsrecht gemäß §§ 3 und 30 a des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG)
Ein Auftraggeber (Kunde), der Verbraucher (§ 1 KSchG) ist und entweder seine Vertragserklärung
am Tag der erstmaligen Besichtigung des Vertragsobjektes abgegeben hat,
seine Erklärung auf den Erwerb eines Bestandrechts (insbes. Mietrechts) eines sonstigen Gebrauchs- oder Nutzungsrechts oder
des Eigentums gerichtet ist und zwar
an einer Wohnung, an einem Einfamilienwohnhaus oder einer Liegenschaft, die zum Bau eines Einfamilienwohnhauses geeignet
ist, und dies
zur Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses des Verbrauchers oder eines nahen Angehörigen dienen soll (§ 30 a KSchG)
oder seine Vertragserklärung
weder in den Geschäftsräumen des Immobilienmaklers abgegeben
noch die Geschäftsverbindung zur Schliessung des Vertrages mit dem Immobilienmakler selbst angebahnt hat (§ 3 KSchG)
Anmerkung: Nimmt der Verbraucher z. B. aufgrund eines Inserates des Immobilienmaklers mit diesem Verbindung auf, so hat der Verbraucher selbst
angebahnt und daher - gleichgültig wo der Vertrag geschlossen wurde - kein Rücktrittsrecht gemäß § 3 KSchG.
kann binnen einer Woche schriftlich seinen Rücktritt erklären. Die Frist beginnt am Tag nach Abgabe der Vertragserklärung (§ n30 a KSchG) bzw. ab Zustandekommen des
Vertrages (§ 3 KSchG) oder, sofern die Zweitschrift samt Rücktrittsbelehrung später ausgehändigt worden ist, zu diesem späteren Zeitpunkt zu laufen. Sie endet jedenfalls nach
einem Monat nach Abgabe der Vertragsurkunde (§ 30 a KSchG) bzw. nach Zustandekommen des Vertrages.
Eine an den Immobilienmakler gerichtete Rücktrittserklärung bezüglich eines Immobiliengeschäftes (§ 30 a KSchG) gilt auch für einen im Zug der Vertragserklärung geschlossenen